空家条例って？
◆平成26年4月より、「京都市空家の活用・適正管理に関する条例」が
施行されました。
→当事務所は、京都市空家相談員に登録されています（北第2703-010号）。
【条例の概要】
○所有者の責務･･･空家を適正に管理する事をはじめ、相続手続きを
行うなど、所有者の責務を明示。
○行政調査権限の明確化･･･敷地内への立入りや施錠確認など調査権限を
明確化。
○管理不全空家の強制対応・・・管理不全状態と判断された空家の所有者調査と
助言・指導・勧告などの行政対応。
○緊急安全措置の行政対応・・・緊急に危険回避が必要と判断された空家への
所有者同意なしでの行政による直接措置。
◆ちなみに、平成20年住宅統計調査によると、京都市の空家率は１４．１％で、
全国平均（１３．１％）を上回っています！
◆所有する空家、または相続した空家を放置していると、行政による指導・勧告・罰則が
あります！
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電話・FAXによるお問合わせ⇒TEL075-495-3464 FAX075-495-7833
◆変動金利の返済額だけで判断してはいけない？◆
住宅ローンの返済は長期間にわたります。将来に渡っての勤め先の業績、
家族構成の変化、教育費、健康などなど予測しずらい事を思い悩むよりも、
今の状況で判断して住宅ローンを組むのが実情ではないでしょうか？
でも！⇒変動金利の場合は【５年ルール】と【１２５％ルール】が適用されます。
つまり！⇒金利上昇時には元金が減りにくくなるのです！
〇返済額の中身は、元金と金利です。返済額はまずは金利から充当
されるのです。（民法第４９１条）
なんで？⇒【５年ルール】とは、途中で金利が変わっても「５年間は毎月の
返済額を変えない」というもの。
【１２５％ルール】とは、５年毎に返済額を見直す際に「それまでの
１２５％までしか毎月返済額を上げない」とうもの。
金利が上昇しても大幅に返済額が増えないように配慮された仕組み
ですが、返済額はまず利息に充当され、元金には充当されにくくなり
ます。場合によっては、利息も未払いの状態になる可能性もあります。
そこで！⇒変動金利を選択する場合は、仮に３％以上の金利になっても無理なく
返済できる借入額にして、定期的に繰り上げ返済（元金の返済）する
ことを考えておくといいですね。
〇変動金利から固定金利に切り替える方法もありますが、実際上は
変動金利が上がり始めた頃にはすでに固定金利が先行して上昇して
可能性が高いので、タイミングの判断が難しいです。
〇実際上は、過去１０年以上、変動金利は２％台の低水準が続いて
います。でも、これは結果論で今後も続く保証はありませんから。。。
９０年代初めは８％前後だったこともあるのですから。。。
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◆借入可能額と返済負担率◆
気になる物件があっても、一体いくら住宅ローンが組めるのか分からないと先に
進めません。まずは、借入可能額を把握する必要があります。金融機関は、
それぞれのローン商品の融資限度額の範囲内で、購入しようとする住宅の
価格（担保評価）、勤務先や勤務形態、勤続年数や収入、返済負担率など
総合的に審査して決定します。
【返済額から把握】
返済負担率または返済比率と呼ばれています。通常、金融機関が審査の際に
最も目安するものです。この審査の際の金利は、「フラット３５」では融資時の
適用金利、その他の場合は４％程度のようです。一般的に各金融機関では、
この返済負担率を年収に応じて２５％〜３５％以下としているようです。
（例）年収４００万、審査金利４％、返済期間３５年の場合
毎月返済額 110,693円 年間返済額 1,328,316円
借入可能額の目安 ２，５００万（返済比率33.2％）
【車のローンがある場合】
住宅ローンの申込み時点で、車のローンやカードローンなど他の借入があると、
金融機関はその返済分も含めた年間返済額で返済負担率を計算します。
つまり、その分だけ住宅ローンの借入可能額は減少します。金融機関は信用
情報機関を通じたネットワークを持っていますので、他の金融機関からの借入額
も知ることができる仕組みになっています。
〇クレジットカードのリボ払いも対象になります。
【同居家族に収入がある場合】
奥さんも働いているなど、同居する家族にも収入がある場合、この分の収入も
合算して返済負担率を算定し、借入可能額を増やすことも可能です。
〇借りられる金額＝返済しやすい金額ではありませんので、ご注意を！
（例）ご夫婦の「収入合算」で新築戸建を購入したものの、奥さんが
出産して退職することとなり、ご主人の収入だけでは返済が
苦しくなった。。。。
→将来のライフプランも考慮して、無理なく返せる返済額で
借りる方がベターです。
〇固定資産税（マンションの場合は管理費や修繕積立金も）など年間の
維持費の考慮も必要です。
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◆住宅購入の諸費用ってどれくらい？◆
一般的には、購入しようとする物件価格の８％から１０％と言われています。
これ以外にも、中古物件の場合のリフォーム代、引っ越し費用や入居後の
カーテン・照明器具・電化製品などの費用、お子さんが転校となる場合には、
新しい学校の学用品や制服代なども。。
できれば、一覧表を作成して費用の総額を把握する方がいいかも。。。
◇入居後のカーテン・照明器具・電化製品などの費用は、今あるものを使うか
新しく買い替えるかで個人差が大きいです。入居後に少しずつ気に入った
ものを揃えていくのも楽しみですね☆
【住宅購入の諸費用】・・・物件価格の８％から１０％が目安
○印紙代・・・売買契約書や住宅ローン契約書にかかる税金
○登録免許税・・・所有権の移転登記や住宅ローンの抵当権設定登記にかかる税金
○司法書士の報酬・・・所有権の移転登記や住宅ローンの抵当権設定登記の代行を
依頼した場合の費用（登記は重要なので省けません。。。）
○ローン保証料・・・保証会社へ保証を委託する費用。借入の金額・期間などで異なる
○団体信用生命保険料・・・多くの場合、金融機関側が負担
○事務手数料・・・定率方式と定額方式がある。
○固定金利選択手数料・・・固定期間選択型などを選択する費用
○火災保険料・・・加入は任意だが、やっぱり加入しておく方がいい
金融機関によっては融資の条件になる場合もある
○地震保険料・・・加入は任意
○適合証明書取得費用・・・フラット３５を利用する場合
○不動産仲介手数料・・・売買価格の３％＋６万円 （別途、消費税）
＊印紙代と登録免許税はそれぞれ法令で決まっていますが、それ以外の費用は
住宅ローンを組む金融機関により様々です。
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◆住宅ローン減税って会社の年末調整でしてくれないの？◆
住宅ローンを組むと、一定の要件を満たす場合は、数年間（期間は、
取得時期によって異なります）に渡って、所得税の減税措置が
受けられます。２年目からは、税務署から送付される書類などを
会社に提出すれば、会社で年末調整してくれます。
でも！⇒初年度は自分で税務署へ確定申告をしなければなりません！
（初年度の減税分は確定申告の後に指定した口座に税務署から
振り込まれます。）
銀行から送られてくる「年末ローン残高証明書」や引渡の際に
もらった「登記簿謄本」などの書類を大切に保管してください。
◇住宅ローン減税の適用を受け、税源移譲（所得税減税）により所得税
から控除しきれなかった方は、住民税から控除されます。この場合には、
市町村へ毎年、住民税の確定申告が必要です。
なんで？⇒確定申告の時期は、例年２月１６日から３月１５日までです。
年も明け落ち着いてきた頃に、慌てないように書類は大切に
保管しておきましょう！年末のローン残高の１％が納める
所得税から控除されます。
（注）税制改正がありますので、還付額の計算％は変更に
なることがあります。
◇（例）年末ローン残高が２，５００万の場合→２５万！
◇最大５００万！などと言われていますが、税額の控除ですので
納める所得税以上には控除されません。
そこで！⇒住宅ローン控除が適用されるには、様々な要件がありますが、
主な要件は、①１０年以上の返済期間である、②住宅取得後６ケ月以内
に入居し継続して居住していること、③中古住宅の場合、木造で築２０年
以内、鉄骨造・鉄筋コンクリート造で２５年以内であることです。
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◆金利の種類って？◆
毎月の返済額は、借入金額と期間と金利で決まります。借入金額と期間にも
よりますが、実は「金利」も重要です。金利の種別は「変動金利」、「固定金利」
「固定期間選択型」の３種類あります。最近は、低金利なので、変動金利を選択
される方が多いようです。
〇金利計算の方法は、「元’利’均等」と「元’金’均等」の２種類がありますが、住宅
ローンの場合はほとんどが「元利均等」です。
【変動金利型】
半年毎に金利が見直しされます。毎月の返済額は同じでも、その内訳である
元金と利息の比率が変更されます。また、５年毎に毎月の返済額が変わります。
「５年ルール」と「１２５％ルール」が適用されます。
⇒「５年ルール」と「１２５％ルール」とは？⇒こちら！
＜メリット＞・金利が低い。
・低金利時代が長く続けば、返済額が少なくてすむ。
＜デメリット＞・金利上昇の際には、元金の返済が進まない。
・未払利息まで発生するリスクがある。
【固定金利型】
住宅金融支援機構が提携する「フラット３５」が代表例。借入時の金利が返済
終了時までずっと適用されるもの。
＜メリット＞・毎月の返済額が将来に渡って確定するので、計画が立てやすい。
＜デメリット＞・変動金利に比べ、金利が高い。
・フラット３５の適合住宅に該当する必要がある。
【固定期間選択型】
一定の期間（２年・３年・５年・１０年）は借入時の金利が適用される。一定の期間
が終了後は、変動金利となる。その際に改めて固定期間を選択することもできる。
＜メリット＞・一定期間の間は計画が立てやすい。
＜デメリット＞・一定期間の終了時に金利が上がっている場合には、
毎月の返済額が増えてしまう。
・一定期間内は変動金利へ変更できない。
【例】金利の種別による当初返済額の比較（三菱東京UFJ銀行のH21年10月1日現在）
〇借入額２，５００万、返済期間３５年、ボーナス払いなしの場合
＊保証料は一括前払いとする。
【変動金利型】 89,039円（金利2.475％）
【固定金利型】100,732円（金利3.320％ フラット３５[保証型] ）
【固定期間選択型】
97,613円（金利3.100％ 特約期間２年）
100,446円（金利3.300％ 特約期間３年）
104,776円（金利3.600％ 特約期間５年）
112,198円（金利4.100％ 特約期間１０年）
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◆住宅にかかる税金って固定資産税だけじゃないの？◆
税金には大きく分けて国税・地方税があります。地方税はさらに都道府県と
市町村に分かれます。不動産取得税は都道府県の税金で、住宅購入時に
一回だけ課税されます。引っ越しも終わり、ホッとした頃にやって来ます。
固定資産税は市町村の税金で、市街化区域内では都市計画税も課税され
ます。これも含めて、固定資産税と呼ぶことが多いです。固定資産税は毎年
課税されます。
◇マンションの場合は、毎月の管理費や修繕積立金も必要になります。
【不動産取得税】 不動産の価額（評価額）×１／２×３／１００
◇１／２と３／１００は時限立法の特例です。
（注）特例は、変更されることがあります。
本来の税率は４／１００です。
◇評価額は、固定資産税評価額です。
【固定資産税】 不動産の価額（評価額）×１．４／１００
◇市街化区域では、都市計画税分０．３／１００が加算されます。
でも！⇒どちらの税金も住宅には軽減・減額の措置があります！
ところが！⇒固定資産税は軽減・減額に該当していれば、市町村の方で軽減・減額
して課税してきます。
◇新築住宅の場合、家屋については３年間は本来の税額から半額に
なっています。４年目からは税金が倍になるのでご注意を。。。
でも！⇒不動産取得税は、特例を受ける旨の申告をしなければ軽減・減額して
くれませんので、忘れずに申告を。。。
◇（例）新築住宅（５０㎡以上２４０㎡以下）評価額１，５００万
土地（新築住宅の敷地）評価額２，６００万
→本来の税額８４万円→軽減後の税額９万円！
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◆基礎工事の種類って？◆
基礎には様々な工法がありますが、阪神淡路大震災以後は「ベタ基礎」が
主流になっています。軟弱地盤などの場合には、さらに地盤改良や杭打ちが
してあれば、さらに安心です。
【布基礎】 建物の土台を支える逆Ｔ字型の鉄筋コンクリートのこと。
大体は幅12〜15cm、高さ45〜60cmくらいの直方体の形状をしている。
従来は、布基礎工法は木造家屋では最も多く使われていた。
古い家屋の場合は、鉄筋が入っていない場合もある。
【ベタ基礎】 床下の敷地全体を鉄筋コンクリート造の下地で施工し、布基礎よりも
堅固にしたもの。地盤上の鉄筋コンクリート全面で家屋を支えるので、
地震などの衝撃を地盤へ逃がすのに効果的といわれる。
最近の新築住宅はほとんどがこの工法。
【逆ベタ基礎】 ベタ基礎を逆にした工法。鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物に使われる
場合が多い。手間と費用がかかるため主流ではないが、木造家屋にも使われ
る場合もある。
＜逆ベタ基礎の写真＞・・ご購入のお手伝いをした北区K様の工事現場
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◆不動産に関する税金ってどれくらいあるんだろう？◆
国税・都道府県税・市町村税とありますが、どういう場合に課税されるのかという
客体毎に分類すると。。。１２種類もあります！
不動産の取引には税金が付いて回るんです。
【不動産に関わる税金】
≪取得する時≫ ・印紙税（国税）
・登録免許税（国税）
・所得税（国税/住宅ローン控除）
・相続税（国税）
・贈与税（国税）
≪取得した後≫・不動産取得税（都道府県税）
≪保有している時≫・固定資産税（市町村税）
・都市計画税（市町村税）
≪売却した時≫ ・所得税（国税）
・住民税（市町村税／都道府県税）
≪賃貸した時≫ ・所得税（国税）
・住民税（市町村税／都道府県税）
◇課税停止中ですが、特別土地保有税（市町村税）と地価税（国税）というのも
あります。。。
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◆繰上げ返済で利息軽減効果が！◆
老後に負担を残さないため、住宅ローンはできれば６０歳までに完済していたい
ところです。また、将来の教育費用や介護費用の負担に備えて、手元に経済的な
余裕ができたときに「繰上げ返済」しておくのも有効です。繰上げ返済した金額は
住宅ローン残高の「元本に充当」されるので、その分の利息が軽減される効果が
あります。
◇借入時にローン保証料を一括払いされている場合には、繰上げ返済の都度、
保証料が見直され、繰上げ返済で過払い分となった保証料の一部が返金
されるメリットもあります。
【返済「期間」軽減型】
繰上げ返済した後に、毎月の返済額は変わらずに返済期間を短縮する
種類です。利息の軽減効果が高い方法です。
【返済「額」軽減型】
繰上げ返済した後に、毎月の返済額が少なくなる種類です。返済期間は
変わらないので、利息軽減効果は「期間」短縮型に比べ低いです。
【例】借入額１，０００万、金利３％、３５年返済（ボーナス返済なし）とし、
借り入れてから、３年後に「１００万円」を繰上げ返済した場合
〇返済「額」軽減型⇒毎月の返済約４，０００円ダウン
完済までの利息軽減額 約56万円
〇返済「期間」短縮型⇒毎月の返済は変わらず
返済期間が６２ケ月（約５年）短縮
完済までの利息軽減額 約141万円
◇繰上げ返済では、金融機関に一定の手数料が必要です。
手数料は、各金融機関により様々です。（3,000円位〜25,000円くらい。
繰上げ返済する金額にもよります。）
◇やみくもに繰上げ返済に走らずに、万一の急な出費が起こった場合に備える
ことも大切です。一般的な目安として、少なくとも半年分くらいの生活費は確保
した上で、繰上げ返済を検討される方がいいと思います。
◇「繰上げ返済」無料シュミレーションは⇒こちら！（日本銀行情報サービス局「知るぽと」）
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【減額処置って？】
実は、新築家屋の固定資産税は、家屋については３年間は本来の税額から半額に
なっています。これは、1964年に期限付きで導入された特例ですが、ずっと延長が
されてきたものです。
でも！⇒政府の方針によっては、いつこの特例が廃止されるか分かりません。。。
なんで？⇒１９６４年当時（高度成長期）の住宅不足解消を目的に制定されたもので、
今では住宅の不足はなく、今後はリフォームを重視する政策方針だから
だそうです・・・
でも！⇒長い間、続けてきたのですから、実質的には増税のような・・・
リフォーム重視なら、中古住宅購入のローン減税の築年数基準（木造２０年以内）
も撤廃する方向で見直してくれないのだろうか？
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